什么是樓面價?樓面價與房價有什么關系?
2022-01-14 14:57:59 來源: 濟南房產網
想買房的朋友一定聽過一個詞——樓面價。樓面價是房屋價值成本中最重要的因素之一,那么什么是樓面價呢?如何計算樓面價呢?
一般來說,樓面價就是指土地總價格除以該土地的地上允許最大建筑面積。每塊土地基本都規定了其容積率,即框定了該土地最大的建筑面積。因此樓面價表明了該地塊產品在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。
根據樓面價的計算公式:
樓面價=土地總價格÷規劃建筑總面積=土地總價÷(土地面積×容積率)
舉個例子:
假設某地塊占地面積15000㎡,最終成交價為15000萬,規定容積率為2.5,則:
樓面價=15000萬/(15000㎡*2.5)≈4000元/㎡
那就意味著,競得該地的開發商賣出的產品,每平方建筑面積的土地成本是4000元。
樓面價與房價有什么關系呢?
一般來說,房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值,是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。而房屋價值成本之于房價,就像是面粉之于面包,是最重要的決定因素之一。
一個新樓盤從拿地開始,經過建設,最終開盤銷售,所要付出的成本主要包括以下四個部分:土地成本、建安成本、稅費成本、銷售管理成本。
建房子的第一要素是土地。通常情況下,土地成本,即樓面價,占房屋價值成本的30%~40%。
建安成本,主要是包括建筑成本、人工成本、社區設備成本、綠化成本等,通常占房屋價值成本的30%—40%。若采用帶裝修交房模式,則還須包含裝修成本,或將達到房屋價值成本的45%左右。而其他一些成本,如房地產相關稅費成本、銷售管理成本等,則根據不同城市的稅費情況、當地市場環境、開發商的營銷實力等一系列情況而有所差異。
當然,房價的波動除了房屋價值成本外,還受到市場、政策等因素的影響,但無論面包價格如何變化,面粉在其中一定扮演了非常重要的一環;那么我們在知道了房屋價值成本的構成因素之后,我們對于購房市場的房價波動,就能有一個基礎的感知:土拍地價、建筑材料和人力成本等因素的價格變動影響著房屋價值成本,而房屋價值成本一定基礎上影響著房價。
總結一下:1、根據面粉與面包原理,土拍地價、建筑原材料費用、人工成本不斷上升,房子價格可想而知;2、土地資源屬于不能再生資源,本來就稀缺,如果地少人多,對土地的需求就會更大,市場就會進入賣房市場;3、供求關系是根本的影響因素,若整體市場供大于求,則導致市場低迷,進入買方市場。比如,濟南就有些項目前期銷售的房源銷售價格與樓面價基本持平,很多消費者覺得不可思議,對項目質量也是存在懷疑,但這也是市場情況決定的,開發商只能割肉求生。
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